营业性房屋租赁合同纠纷案件增多原因及对策

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随着商品经济进一步发展，城市功能定位进一步明确，营业性房屋引发的租赁合同纠纷呈多发态势，在一定程度上影响了商业活动的有序开展。笔者对2004年以来某基层法院受理的349件营业性房屋租赁合同纠纷案件进行调查研究，分析特点、原因，并提出解决对策。一、营业性房屋租赁合同纠纷案件特点1、数量不断增多。2004年以来，该院受理的营业性房屋租赁合同纠纷案件呈逐年上升趋势，2004年受理101件，2005年受理117件，2006年受理131件，平均递增率为14%。2、主体范围进一步扩大。出租人及承租人不仅包括大型企业组织、民营企业法人、个体工商户、自然人，还包括国家机关、事业单位、社会团体及一些外资企业、外地企业在盐的分支机构等，形成不同性质的法人及自然人之间的动态组合。3、案件发生的地域较为集中。一般频发于市中心等繁华地段，也较常见于新开发的具有一定规模的商业地段，且对案件的处理往往具有代表性，极易引起群体性纠纷。二、营业性房屋租赁合同纠纷案件增多的原因1、延付或拒付租金成为营业性房屋租赁合同纠纷的主要原因。承租人由于受经营理念、经营环境等多种因素影响，导致经营不善而被迫歇业、停业，或因房屋存在权利瑕疵，影响承租人使用经营，承租人拒绝按照合同约定交纳租金，成为引发此类纠纷的主要原因。今年以来，因延付或拒付租金引发的此类案件占租赁合同纠纷的46.2%。2、擅自转租引发的赔偿纠纷增加。随着城市化进程展开，一些地段成为黄金地铺”，受利益驱动，承租人往往未经出租人同意擅自转租甚至多次转租，从而引起纠纷。因未经出租人同意擅自转租，并多次转租，造成租赁物的损坏，由于责任人难以确定，而造成承租人无法追偿的法律后果。3、不正当使用房屋引发纠纷时有发生。未经出租人同意，承租人擅自对房屋进行装潢，影响到房屋的使用寿命，从而侵犯出租人的合法权益，引发租赁合同纠纷。4、因未形成商家承诺的商品规模效应或因同业竞争行为引发新型租赁合同纠纷。随着市场经济发展，商品销售越来越依赖于规模化、集约化、群体化的经营模式，故商家在招商时会向社会公开承诺该经营场所的系列商铺均为专项经营，但在实际运作过程中，由于商家招商不成功或其他因素影响，使规模效应无法形成，对已入场经营的业主必然带来影响，从而引发纠纷。同时也出现由商家承诺保证在其经营场所内由承租人独家经营，但未能兑现，从而引起同业竞争，引发租赁合同纠纷。三、对策建议1、完善相关房地产管理法律法规和司法解释。当前，城市房地产管理方面的法律法规相对滞后，相关部门应抓紧出台房地产管理方面的司法解释，对租赁合同效力的界定、合同解除权问题、转租合同的效力认定、优先购买权及预租合同的确认等一系列问题加以规定。2、法院应慎重认定租赁合同效力。法院在审理房屋租赁合同纠纷案件时，既要考虑合同的严肃性，又要平衡好合同双方签订者的利益，慎重确定解除权的主体资格，加大调解力度，保证市场经济的良好有序运行。3、加强普法宣传。加强对《合同法》、《物权法》等相关法规的普法宣传，在市区中心路段和新开发的商业街区发放法制宣传册，提醒市民谨慎投资，提高租赁合同双方的自我保护能力，督促双方尽可能将合同相关事项签订清楚，以分清双方责任，保证交易安全。江苏省盐城市亭湖区人民法院陈黎笋蔡金泽

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