天津xx投资租赁有限公司与盘锦xx房地产开发公司的融资租赁纠纷

(2016)津民初44号
原告:天津xx投资租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）欧洲路与郑州道交口金融贸易中心北区1-1-1005。
法定代表人：王xx，董事长。
委托诉讼代理人：王烨，北京市信凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马庆朝，北京市信凯律师事务所律师。
被告:盘锦xx房地产开发有限公司,住所地盘锦市双台子区xx苑23号C。
法定代表人：李xx，董事长。
委托诉讼代理人：王xx，辽宁xx律师事务所律师。
被告:盘锦xx房地产开发有限公司,住所地盘锦市双台子区胜利街中医院南。
法定代表人：李xx，董事长。
委托诉讼代理人：王xx，辽宁xx律师事务所律师。
被告:李xx，男，1963年1月28日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。
委托诉讼代理人：王xx，辽宁xx律师事务所律师。
被告:李允，男，1984年4月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。
委托诉讼代理人：王xx，辽宁xx律师事务所律师。
原告天津xx投资租赁有限公司(以下简称xx租赁公司)与被告盘锦xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）、盘锦xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）、李xx、李允融资租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告xx租赁公司的委托诉讼代理人王烨、马庆朝，被告xx公司、xx公司、李xx、李允的共同委托诉讼代理人王xx到庭参加诉。本案现已审理终结。
原告xx租赁公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告xx公司、xx公司向原告支付到期未付租金为人民币283496202.02元；2.判令被告xx公司、xx公司向原告支付到期未付租金至实际付清之日止的违约金，暂计至2016年4月30日为人民币31369102.44元；3.判令被告xx公司、xx公司向原告支付未到期租金为人民币428541513.01元；4.判令被告xx公司、xx公司承担本案的公告、评估、拍卖、变卖等法定费用（以实际发生数额为准）；5.判令本案诉讼费由被告xx公司、xx公司承担；6.判令被告李xx、李允向原告就被告xx公司、xx公司因以上第1至5项请求相关的债务承担连带保证清偿责任。事实和理由：2013年6月24日，原告与被告xx公司、xx公司签署了《融资租赁合同》（以下简称“主合同”），合同约定被告xx公司、xx公司以筹措资金为目的，将其拥有真实所有权并有处分权的租赁物转让给出租人（即原告），出租人受让租赁物后将租赁物出租给承租人，承租人在租赁期内向出租人支付租金。合同约定，租赁物为坐落于盘锦市××台子区××街道××套房屋，租赁年利率为14%，租金总额共计760,224,098.9元。租赁期限届满，在承租人清偿本合同项下所有应付租金以及其他应付款项后，各方约定租赁物由承租人按人民币每套100元，共计42200元留购。同日，原告与被告xx公司、xx公司签署了《补充协议书》约定出租人支付的5亿元购房款视为出租人已履行完毕《商品房买卖合同》项下的全部付款义务。2013年6月24日，原告与被告xx公司签署了《房屋抵押合同》，约定抵押人同意将422套房屋设定抵押，为主合同项下抵押权人对抵押人享有的全部债权提供抵押担保。上述合同签订后未办理抵押登记。2013年6月25日，原告与被告xx公司就主合同租赁物“xx苑”407套房屋签订了《商品房买卖合同》，商品房预售许可证为盘房许字第2004015号，并办理了备案登记。2013年6月25日，原告与被告xx公司就主合同租赁物xx苑15套房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。2013年6月24日，原告与被告李xx、李允分别签署了《担保书》，二被告承诺对主合同项下债务人的全部债务提供无限连带保证担保。
以上合同签署后，原告向被告xx公司支付了房屋购买款人民币5亿元。被告xx公司收到原告支付的设备购买款后，自租赁附表（一）的第8期至第15期、租赁附表（二）的第7期至第15期开始拖欠租金，经原告多次催告，至今仍未支付。自租赁附表（一）的第16期至第28期、租赁附表（二）的第16期至第28期的租金尚未到期，未到期租金共计人民币428,541,513.01元。为维护原告合法权益，原告依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。
被告xx公司、xx公司提交答辩意见称，1.原告不是经国家行政主管部门批准的从事融资租赁业务的试点企业，其与被告所签订的融资租赁合同存在瑕疵。2.本案以商品房为租赁物签订的融资租赁合同，名为融资租赁，实为抵押借款。2013年6月24日，原告与被告xx公司、xx公司签订了案涉的《融资租赁合同》及其《补充协议》、《房地产抵押合同》和三份《商品房买卖合同》，并办理所谓的“备案”。422套房屋既是租赁物，也是抵押物、还是买卖合同的标的物。而商品房买卖合同中并没有明确原告所购买的商品房的具体信息，楼号、楼层、结构、面积、用途等必要条款，更为重要的是双方没有办理商品房所有权的变更登记。所谓的“备案登记”也仅是形式而已。本案中，虽然422套房屋所有权证原件在原告处，但该422套房屋所有权证上登记的房屋所有权人仍然是xx公司，因此xx公司是该422套商品房的所有权人。鉴于案涉合同不属于融资租赁合同法律关系，原告依据融资租赁合同主张的合同权利，不应受到保护。应当按照实际履行的借款合同执行。原告是非金融机构，不具有金融许可证，其在本案中从事的发放贷款行为违反了国家金融管理法规，对其主张的租前息、租金、14%的年租赁利率以及未到期的租金和违约金等请求不应予以支持，最多按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息。
被告李xx和李允提交答辩意见称，主合同无效，两份担保合同也无效。如果本案按照借款合同审理，担保合同也是违背《融资租赁合同》的本意，应为无效。
经审理查明，2008年9月27日中华人民共和国商务部与国家税务总局发布的商建函【2008】46号《商务部、国家税务总局关于确认中国水电建设集团租赁控股有限公司等企业为第五批融资租赁试点企业的通知》附件第五批融资租赁试点企业名单中包括中国北车集团租赁有限责任公司。2009年3月31日，国家工商行政总局出具准予变更登记通知书载明，中国北车集团租赁有限责任公司变更为北车投资租赁有限公司。2017年6月28日，天津市自由贸易试验区市场和质量监督管理局出具《准予变更登记通知书》，该通知书载明北车（天津）投资租赁有限公司因公司吸收合并名称变更为天津xx投资租赁有限公司。
2013年6月24日，原告作为出租人与承租人xx公司、xx公司签署了编号为TJ融-201306-08号《融资租赁合同》，被告xx公司、xx公司以售后回租的方式向原告进行融资。合同附件一租赁物情况表中载明，租赁物坐落于盘锦市××台子区××街道，国有土地使用权证盘国用（2005）第300237，面积62795平方米，共计422套房屋。合同附件二《租赁附表》包括租赁附表（1）和租赁附表（2）。租赁附表（1）载明租金总额为304100446元，起租日2013年6月27日，租赁期限72个月，租期28期，留购价款1000元。租赁附表（2）载明租金总额为456123652.92元，起租日2013年7月2日，租赁期限72个月，租期28期，留购价款41200元。合同约定租赁年利率为14%。合同第12.1条约定，任何一方未履行、未完全履行、迟延履行或其他未完全按照本合同约定履行其在本合同项下的义务，而给对方造成损失的，应负赔偿守约方因此遭受的损失（包括但不限于守约方为索赔而支出的律师费等）。合同第12.2条约定，如承租人迟延支付本合同项下的任何款项，承租人应就该笔延迟付款金额以日万分之三的标准向出租人支付迟延违约金。
2013年6月24日，原告与被告xx公司、xx公司签署了编号为TJ融（保）-20130608-补充《补充协议书》，约定出租人支付的5亿元购房款视为出租人已履行完毕《商品房买卖合同》项下的全部付款义务。协议约定租赁物名称为xx苑商网共计101580.39平方米。
2013年6月24日，原告与被告xx公司签署了编号为TJ融（保）-20130608-01号《房屋抵押合同》。合同约定，抵押人同意将422套房屋设定抵押，为主合同项下抵押权人对抵押人享有的全部债权提供抵押担保。上述合同签订后双方未办理抵押登记。
2013年6月25日，原告与被告xx公司就租赁物“xx苑”407套房屋签订了《商品房买卖合同》，商品房预售许可证为盘房许字第2004015号，并办理了备案登记。2013年6月25日，原告与被告xx公司就租赁物“xx苑四期”14套房屋签订了《商品房买卖合同》，商品房预售许可证为盘房许字第2006001号，并办理了备案登记。2013年6月25日，原告与被告xx公司就租赁物“xx苑五期”1套房屋签订了《商品房买卖合同》，商品房预售许可证为盘房许字第2006001号，并办理了备案登记。
2013年6月24日，被告李xx、李允分别签署了《担保书》，承诺对融资租赁合同项下债务人的全部债务提供无限连带保证担保，保证范围为全部应付租赁款（包括但不限于全部租金、保证金、手续费、名义货价、保险费以及全部应付租赁款依据主合同不时上调的部分）；逾期利息；损害赔偿金；为保障、执行发生的费用等。担保期限自本担保书生效之日起至承租人对贵公司所负所有债务届满后两年。
2013年6月27日、2013年7月2日，原告分三次向被告xx公司支付了房屋购买款人民币5亿元。被告xx公司仅支付了租赁附表（一）的前7期租金、租赁附表（二）的前6期租金，被告自租赁附表（一）的第8期、租赁附表（二）的第7期开始拖欠租金，经原告多次催告，至起诉时仍未支付。至第15期，共拖欠租金283496202.02元，违约金暂计至2016年4月30日为人民币31369102.44元。自租赁附表（一）的第16期至第28期、租赁附表（二）的第16期至第28期的租金共计人民币428541513.01元。
2016年4月21日，原告向被告xx公司、xx公司发出了逾期催收通知书，通知被告在收到该通知书后2日内付清拖欠的租金和违约金，如果继续拖欠租金，原告将采取进一步的措施，因此发生的一切责任、风险以及相关费用均由被告承担。
以上事实有《融资租赁合同》及其《补充协议书》、《商品房买卖合同》、《担保书》、《网银业务回单》、《逾期催收通知书》等证据在案佐证。
本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告是否具备从事融资租赁业务的合法资质；二、案涉《融资租赁合同》的性质及效力；三、被告xx公司、xx公司应向原告偿还款项的具体数额。
一、原告是否具有从事融资租赁业务的合法资格。
原告提交的《第五批融资租赁试点企业的通知》、《准予变更登记通知书》以及《关于金融租赁（融资租赁）项目公司进行工商登记的试行意见》等证据足以证明其具备开展融资租赁业务的合法资质，被告抗辩原告不具备开展融资租赁业务合法资质缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于案涉《融资租赁合同》的性质及效力问题。
融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可，如租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人就无法起到对租赁债权的担保，该类融资租赁合同没有融物属性，系以融资租赁之名行借贷之实，应认定为借款法律关系。本案中，原告与被告xx公司、xx公司虽然签订了《融资租赁合同》和《商品房买卖合同》，但双方约定的租赁物所有权并未转移至原告名下，不具备融资租赁法律关系应具备的融资和融物双重属性，依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，本案应按照借款关系处理。虽然双方签订的《融资租赁合同》系借贷法律关系性质，但本案中各方当事人签订的《商品房买卖合同》、《融资租赁合同》及《补充协议书》均不存在合同法规定的合同无效法定情形，故本院认为上述合同均为有效。本案中《担保书》也是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦为合法有效。各担保人均应按照合同约定承担连带保证责任。
三、关于被告xx公司、xx公司应向原告偿还款项的具体数额问题。
《融资租赁合同》明确约定了融资租赁租金的支付方式，现承租人仅支付了租赁附表（一）的前7期租金和租赁附表（二）的前6期租金，后续租金并未如约支付，截至2016年7月2日，被告xx公司、xx公司共欠付原告到期租金283496202.02元，根据合同的约定，xx公司、xx公司迟延支付租金后将产生相应的违约金，xx公司、xx公司就上述到期未付租金以及发生的违约金向原告承担偿还责任，截至2016年4月30日上述到期未付租金产生的违约金为31369102.44元。截至2016年7月2日，被告xx公司、xx公司共欠付原告未到期租金人民币428541513.01元，上述金额共计743406817.47元。
被告李xx、李允与原告均签订了《担保书》，承诺对本案《融资租赁合同》项下的全部债务提供连带责任保证，上述合同均为合法有效，现原告主张上述二被告对被告xx公司、xx公司的给付义务承担连带保证责任事实及法律依据充足，本院予以支持。
关于原告主张的公告费、评估、拍卖、变卖等费用，因其未提交相应的证据，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百四十八条、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条、第二十一条以及《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告盘锦xx房地产开发有限公司、盘锦xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告天津xx投资租赁有限公司712037715.03元及截止到2016年4月30日的违约金31369102.44元，并支付自2016年5月1日至实际给付之日止的违约金［以租赁附表（一）的第8期至第15期、租赁附表（二）第7期至第15期每期租金为基数，按照合同约定的日万分之三标准计算］；
二、被告李xx、李允对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，上述二被告在承担保证责任后，有权向被告盘锦xx房地产开发有限公司、盘锦xx房地产开发有限公司追偿；
三、驳回原告天津xx投资租赁有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4476046元，保全费5000元，共计4481046元，由被告盘锦xx房地产开发有限公司、盘锦xx房地产开发有限公司、李xx、李允共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审　判　长　　王xx
代理审判员　　荆xx
代理审判员　　杨xx


二〇一七年八月十日
书　记　员　　李xx