房屋租赁合同纠纷(上诉状二)

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事实上，自2004年12月22日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，同日又补充了协议二，而且，被上诉方与上诉方经查看确认基础设施是坏的，因此，被上诉方为了诱惑上诉人承租该房屋，并多次口头承诺“本公司会及时派人修理，保证让你们住得满意，用的放心，如果本公司没有及时修理或者不能达到要求，你们可以无条件的解除合同或者退房”。上诉人基于这些协议及承诺才入住承租的房屋。上诉人认为这些合同、协议及口头承诺，都是该租赁房屋合同的重要组成部分，是不可分割的整体。我国《民法通则》等多部法律都承认口头协议的法律效力，并将口头协议作为合同的一种形式存在。关于出租方口头承诺的内容，上诉人在原审庭审时已经当庭提交了两份很重要的证据材料，一份是中共党员肖青同志的证言，而且，为了尊重法庭，尊重法律，体现证言的真实性，该证人在开庭时当面出庭佐证;另一份是被上诉人前业务经理李兵的录音材料。这些证据都能说明被上诉人的确口头承诺过，且是客观存在，真实的承诺，是合同的组成部分。而原审法院在判决中却故意回避了该证据。事实上，上诉人入住一段时间后，被上诉方依然没有履行合同，为此，上诉人于2005年1月向被上诉方发送传真“关于解除房屋租赁合同的函”。从法律角度来讲，该合同已经终止。上诉人无需承担第二季度的房租费用。但事实上，上诉人在发函后基于无奈，被迫交纳了6000元钱。请二审法院给予酌情考虑。

所以，上诉人认为事实客观存在，约定的内容明确、具体，约定就应当履行，约定所形成的协议就是法律，不履行义务就是违约，违约就应当承担责任，并非原审法院所说的无法律依据。

被上诉人违约在先，不履行约定的承诺，已构成违约行为，且对上诉人的人身权利进行了伤害，上诉人认为被上诉人的行为是严重的实质违约行为，也是促使上诉人提出解除房屋租赁合同的根本原因，更是本案的实质所在，原审法院本应当查明，是不应该回避的法律问题。上诉人恳请二审法院追究被上诉人的违约行为，并改正原审法院的判决。

二、上诉人认为原审法院对房屋租赁的实际时间计算错误，请求二审法院重新认定并责令被上诉人退还上诉人17天房租费计1122元。

原审法院在判决书中称“现黄开堂仍在使用所租赁的房屋，黄开堂的房屋租金交至2005年6月21日，被上诉人收取的租金不应退还”。这与事实是不相符合的。

原审判决书是2005年7月21日印制的，虽然房屋租赁第二季度时间截止2005年6月21日，但是早在2005年6月4日上诉人黄开堂与被上诉人业务代表郭俊就办理了房屋交接手续，双方签字认可。既然上诉人已经清理完毕财物，并腾空了房屋且交接给被上诉人，原审法院再判决要求上诉人腾空房屋并交接给被上诉人，是根本无法履行的，应该撤销。此外，原审法院计算租房的时间也不正确，未住满期间的17天(按合同约定的每月2000元标准计算)房租费计1122元当然要退还给上诉人，才能体现公平、合理的交易原则。

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