房屋出租合同中双方的义务

       一、出租人的修缮义务

　　出租人负有多项义务中较为重要的一种，是房屋出租人履行出租房屋的瑕疵担保，保持租赁房屋适合于使用收益状态的一种具体方式。出租人负担修缮租赁房屋的义务，须具备下述条件：

　　1.须租赁物有修缮的必要。是指租赁物发生毁损等情事，如不修缮则不能继续对租赁物进行使用、收益。基于出租人负有保持租赁物在租赁期间符合约定用途的义务，出租人应当定期对出租物进行检查维修，保护房屋和设备的完好，保障承租人的居住安全和正常使用。但供居住的房屋内墙壁色泽陈旧等，如不影响承租人居住，就没有修缮的必要。

　　2.引起修缮的原因也会影响出租人的修缮义务。一般出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。而因承租人的原因导致租赁物毁损的，出租人不负修缮义务，并有权解除合同及要求赔偿损失。

　　3.须租赁物有修缮的可能。租赁物虽有修缮的必要，然而修缮耗费过巨或者仅靠修缮无法供人继续居住的，房屋已无修缮的可能。如房屋的毁损非由承租人所致，承租人可以请求解除合同、减少租金或不支付租金。

　　4.须租赁期内承租人已为修缮的通知。承租人应当及时将租赁物损毁情况通知出租人。因为租赁关系中，出租人一般要将租赁物已转给承租人占有，自己并不能及时了解租赁物的状态。因此承租人有通知的必要。

　　5.当事人无另外的约定。当事人对租赁房屋发生损坏的修缮责任另有约定的，应依约定处理。

　　二、出租人违反修缮义务的责任

　　修缮租赁房屋是出租人的义务，出租人不履行该项义务，则可能承担相应的法律责任包括两类：

　　1.不履行修缮义务产生的修缮之债。如房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。在租赁关系存续期间出租人未履行维修义务的，承租人可以催告其于一定期限内履行此义务，出租人仍不履行的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　2.不履行修缮义务产生的损害赔偿之债。出租人不及时修复租赁房屋，致使该房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，出租人应当承担赔偿责任，承租人可以选择侵权或者违约责任主张权利。

　　三、出租人的交付义务

　　出租人依约交付房屋，是指出租人依照合同的约定，将租赁房屋转移给承租人占有。在租赁合同成立之时，租赁房屋已由承租人直接占有的，则自合同约定的租赁期开始时承租人即可对租赁物直接使用、收益。在承租人未占有租赁房屋时，由出租人转移占有于承租人时承租人行使租赁权利。转移房屋占有可以交付“住房证”、房屋钥匙等方式进行。

　　出租人交付的房屋必须符合合同约定的适用状态。如果房屋有瑕疵而妨碍使用，如屋顶漏雨、没有玻璃等，则出租人有义务在修理完善之后交付使用。另外，在交付时，对于配套使用的附属设施也应一并交付。

　　出租人未按期交付房屋的，应当支付违约金;如给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　四、出租人的瑕疵担保义务

　　出租人对租赁房屋应当承担瑕疵担保义务。担保义务包括物的质量瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务。

　　一方面，出租人对于出租房有质量瑕疵担保义务。出租人除了依照法律规定和合同约定保证交付的房屋适合于使用、收益以外，还应当定期对出租房屋进行检查维修，保护房屋和设备的完好，保障承租人的居住安全和正常使用。房屋如因自然原因等不可抗力而发生毁损灭失的风险时，出租人应承担损害后果，如给承租人造成损害的，还应当给予适当的经济赔偿。而无论出租人是否尽到了维修义务，当租赁房屋危及承租人安全时，承租人都可以随时解除合同。

　　另一方面，出租人对于出租房还有权利瑕疵担保义务。根据法律的规定，如因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。由于我国合同法对于违约责任采用了无过错的归责原则，因此，在某些情况下，违约责任与瑕疵担保责任可能竞合。在这种情况下，承租人可以选择行使违约责任与瑕疵担保责任。

　　五、出租人的偿付义务

　　出租人的费用偿付义务，是指出租人偿还承租人为租赁房屋而垫付的相关费用的义务。具体包括两类：

　　1.有益费用的偿还义务。有益费用，是指承租入支出的在租赁范围内改善或价值增加的费用。经出租人同意的有益费用，应由出租人偿还。有益费用的偿还义务须具备下述条件： (1)须为承租人在租赁期间支出的费用。(2)须该费用的支出是为了改善租赁物或者在租赁物上增设他物。(3)须承租人对该费用的支出已经得到出租人的同意。(4)有益费用偿还的请求应在一定期限内为之。

　　2.必要费用的偿还义务。必要费用，是为维持租赁房屋的正常使用、收益状态而不能返还的费用。如房屋的修缮费用和房屋内设施设备的更换、维修等费用，以及其他本应由出租人承担而承租人已支出的费用，都构成必要费用。出租人应当偿还，出租人不履行此项义务的，承租人可以相应地减少租金金额或者在租金中扣除。

　　六、承租人的合理使用义务

　　承租人应当严格按照租赁合同的约定或者租赁房屋的性质，合理使用房屋，不得擅自改变其权利的内容。合理使用主要包括：不改变房屋的用途，不改变房屋的结构和内部设备，合理使用公共部分和公用设备，本着互谅互让、维护公共利益的原则使用房屋。承租人按照合同约定或租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的，不承担损害赔偿责任。

　　承租人不得对承租房屋进行破坏性使用。并应采取措施预防第三人对该房造成破坏。原则上承租人不能改变租赁物的现状，如将租赁房屋拆改、扩建或增添，改变或增加设施等，除双方另有约定或经过出租人同意之外，否则承租人应负恢复原状或赔偿损失的义务，并且出租人对此有解除合同的权利。

　　因不可归责于承租入的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　七、承租人支付租金的义务

　　支付租金是承租人对于取得房屋使用权而支付的对价。关于租金的支付，需要注意以下几点：

　　1.租金的形态。一般以金钱方式支付，但在不违反法律或公序良俗的情形下，只要是当事人同意的其他物品也可以作为租金支付。

　　2.租金的支付方式与期限。租金可以分期支付，也可以一次支付。如果合同中对租金的交付期限和交付方式缺少规定的，承租人应按月交清。

　　3.违反租金支付义务的后果。承租人应当按照合同约定的数额、期限和方式支付租金，不得拖欠或拒交，否则应负迟延履行债务的责任，支付违约金。承租人累积6个月不交租金的，出租人随时有权要求解除合同。

　　八、承租人的房屋返还义务

　　租赁关系终止后，承租人应将租赁房屋返还出租人。在租赁合同定有期限时，应自期限届满时返还;未定期限的，白一方或双方同时提出终止合同的宽限期届满时，承租人应当返还租赁房屋;在因其他原因而使合同终止的，终止后承租人即应立即返还。

　　所谓返还，是指承租人放弃对租赁房屋的占有，而将占有移转给出租人，即房屋腾出。如承租人在租赁合同到期时确实无法找到房屋，一时难以搬出的，出租人应给以宽容期间，酌情延长租赁期限。